房产抵押后能盘口出租吗,怎么盘口出租已经抵押的房屋?

对于自己合法全部的房产，在一些情况下可向银行或其他金融机构进行抵押，然后得到一些贷款。但此时，即便财产抵押，所有权仍在自己手里，抵押一般不转让房屋占有，所以，财产抵押之后可以盘口出租，如何盘口出租抵押房产？

网友咨询：我们夫妻结婚后一段时间，便在市里买了2套房子。其中一套大房子用于居住，另一套房子属于闲置状态。由于我爱人生意上的需要，我们将市里闲置的房子用作抵押，向朋友借款50万元，用于生意上的资金周转。最近我与我爱人协商，打算将闲置房出租出去，争取一些出租费用，以用于日常开支。但我们俩都有疑问，不知道抵押房产是否可以盘口出租？有法律限制吗？

北京市盈科（深圳）律师事务所郑明明律师解答：

房屋抵押贷款后能出租，出租抵押房产时，出租人必须要书面告知承租人房屋已经抵押，否则就要承担因此带来的损失。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者盘口出租。抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人全部，不足部分由债务人清偿。也就是说，在抵押权人同意的情况下，抵押的房屋可以盘口出租或者转让，但是出租或者转让所得价款，应优先偿还给抵押权人。

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押权人已经盘口出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押权人出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

郑明明律师解析：

房屋抵押贷款人享有的权利：

(1)房屋抵押贷款人对抵押的房屋享有所有权，并有权取得抵押房产的各种收益。

(2)房屋抵押贷款人对抵押房产享有处分权，但若想转让抵押房产，须事先征得房屋抵押权人同意。

(3)可以对抵押房产多次出抵，但须保证数个房屋抵押权所担保的债权总额不大于抵押房产的价值。

(4)可以将抵押房屋出租。

房屋租赁在前，抵押在后，抵押不破租赁：即抵押权人主张房屋抵押权时不影响租赁合同的效力，承租人享有继续租赁该房屋的权利。

若抵押在先，租赁房屋在后，则房东有义务如实告知承租人该租赁房屋已抵押的事实。房东若已尽如实告知义务，则实现抵押权可以破租赁，即抵押权人在实现抵押权过程中可以主张解除房东和承租人的租赁关系;若房东未尽如实告知义务，则在实现抵押权过程中，因抵押权人主张解除租赁关系给承租人带来的损失，承租人可向房东追偿。

已经抵押的房屋的盘口出租的大部分程序与其他房屋的出租是一样的，但是必须注意一点：抵押权人将已抵押的财产出租时，如果抵押权人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押权人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。因此，出租抵押房产时，出租人必须要书面告知承租人房屋已经抵押，否则就要承担因此带来的损失。
124抵押权人应保管好和使用抵押物，确保抵押物的完好，贷款人有权随时检查抵押物的使用管理情况。抵押权存续期间，抵押权人出租抵押物的，应当通告贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租时限不能长于贷款期限。以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，依照第127条的约定处理。

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